Nuda proprietà: tra necessità e investimento

Quello immobiliare è un mercato in continua evoluzione. A cambiare sono soprattutto le esigenze di chi acquista, ma a volte queste cambiano anche in relazione a quelle di chi vende. Ad evolversi, in parallelo, sono anche le formule di pagamento. Queste risentono in primis dell’economia, del difficile accesso al credito e dei tassi di interesse che non incoraggiano il mercato. Qualche anno fa, circa una decina, si registrò ad esempio un vero e proprio boom dell’affitto con riscatto: una formula alternativa che prevede la vendita dell’immobile alla fine del periodo di locazione.

Più recentemente, in Italia si sta facendo strada una tipologia di vendita che può portare diversi vantaggi sia per chi vende che per chi acquista. Parliamo della cosiddetta “nuda proprietà”. In estrema sintesi, questa formula permette al venditore di un immobile di mantenere il diritto di vivere nella casa oggetto della compravendita per un certo periodo di tempo, in genere fissato fino alla sua morte. In gergo, si dice che l’usufruttuario, ovvero l’ex-proprietario di un immobile, vende il diritto di proprietà, ma conserva quello di usufrutto. Si chiama “nuda” perché il valore dell’immobile è “spogliato” dal diritto di usufrutto, ovvero della possibilità di godere del bene.

Un fenomeno, quello dell’acquisto in nuda proprietà, che secondo i dati contenuti nel rapporto 2024 dell’Omi (Osservatorio mercato immobiliare) è aumentato dell’1,7% rispetto all’anno precedente, in netto contrasto con il calo del 9,7% del totale delle compravendite. Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, la maggioranza sono persone che vivono da sole (66,7% dei casi. Nel 79,3% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 64 anni. A livello geografico, si registra un aumento del 2,9% nei capoluoghi di provincia e nelle città metropolitane. Il maggior tasso di crescita è stato rilevato in quelli del Nord-Est e delle isole, dove gli incrementi sono stati rispettivamente del 9% e del 9,1.

La formula della nuda proprietà, che può rivelarsi conveniente per entrambe le parti, nasce in primo luogo dall’incertezza economica ma si collega anche al progressivo invecchiamento della popolazione. Per chi vende, il primo vantaggio è quello di poter contare su una cospicua somma di denaro in tempi brevi. Le esigenze sono principalmente due: far fronte a bisogni legati all’avanzare dell’età oppure aiutare i figli.

Per tanti anziani infatti la pensione non è sufficiente per permettersi cure e assistenza adeguate. Ma può capitare anche di voler sostenere un figlio in difficoltà oppure in un passo importante, come può essere proprio l’acquisto di una casa, e non disporre di risorse sufficienti. Ecco allora che la vendita dell’immobile di proprietà, ma a patto di non lasciarlo finché si è in vita, può essere una valida soluzione. Per quanto il più delle volte questa strada sia dettata dunque da una concreta necessità di monetizzare, la vendita della nuda proprietà tuttavia può essere una scelta tutto sommato sostenibile anche da un punto di vista “affettivo”, perché per chi vende non significa dover rinunciare alla casa in cui spesso risiedono anche i ricordi di una vita.

Per chi compra, c’è sicuramente un tema di risparmio: un immobile acquistato in nuda proprietà costa infatti tra il 25 e il 30% in meno. C’è poi un discorso di investimento, legato alla possibilità di rivendere la nuda proprietà in qualsiasi momento con una plusvalenza, poiché il suo valore tende ad aumentare negli anni.

Per quanto riguarda le spese, in genere quelle di manutenzione ordinaria e di amministrazione, comprese le varie imposte, sono a carico della parte che vende e che mantiene l’usufrutto. Le spese straordinarie, come ad esempio i lavori condominiali, sono invece a carico di chi acquista.